Recent hebben wij op onze website een bericht geplaatst waarin wij de nadeliger fiscale gevolgen voor de belegger in huurwoningen uit de doeken hebben gedaan. Deze belegger wordt namelijk sinds kort een stuk zwaarder belast.

Maar daar blijft het niet bij.

“Woonminister” Hugo de Jonge wil namelijk de huurprijzen van meer woningen kunnen gaan reguleren door een veel groter bestand van de verhuurde woningen onder de gereguleerde huur te brengen. Verhuurde woningen met een huur onder de liberalisatiegrens behoren namelijk tot de sociale of gereguleerde huursector. En voor deze huurwoningen gelden bepaalde regels, zoals dat de huurprijs niet hoger mag zijn dan is toegestaan op basis van het puntensysteem voor huurwoningen (het zogenaamde woningwaarderingsstelsel of WWS).

Door met ingang van 2024 (of 2025) enerzijds het WWS-puntensysteem te wijzigen en anderzijds de puntengrens voor sociale woningen te verhogen wil de minister de huurprijzen van flink meer woningen aan banden leggen.

Als de minister zijn zin krijgt, komt de grens van de huurprijsbescherming te liggen bij 187 punten. Hierdoor komt de huur van de meeste huurwoningen vanaf 2024 onder de € 1.000 per maand. Nu ligt die bovengrens nog bij 141 punten en een huurprijs van € 763 per maand.

Vastgoedadviesbureau CBRE verwacht dat het aantal woningen dat hierdoor onder de regulering komt te vallen 327.500 woningen bedraagt. Of te wel 45% van de nu nog ongereguleerde huurwoningenmarkt.

De gevolgen voor de kleine belegger/verhuurder.

Stel u heeft in 2023 een verhuurde woning met bijvoorbeeld (op basis van het woningwaarderingsstelsel) 171 punten, dan valt deze woning nu nog in de vrije sector en is de huurprijs het gevolg van vraag en aanbod. De huurprijs is dan doorgaans veel hoger. Vanaf 2024 (of 2025) valt deze woning met dit puntenaantal in de gereguleerde huursector. Wat de huurprijs substantieel lager zal doen uitvallen.

Bij middeldure woningen met een groen energielabel moeten de verhuurders rekenen op een huurdaling van 22%. Dat loopt op naar een huurdaling van gemiddeld 48% bij een slecht geïsoleerde woning van 60m2 (Bron: Vastgoedadviseur CBRE en dagblad De Limburger van 24 januari 2023). Een middeldure huurwoning is een huurwoning met een kale huur tussen de € 808 en € 1.175 per maand (cijfer 2023).

In extreme gevallen kan het doorgaan van de plannen dus leiden tot een daling van de huurprijs met ruim 50%. Voor wat betreft de zogenaamde Metropoolregio Amsterdam (MRA) zou ongeveer de helft van het huuraanbod in die regio gereguleerd gaan worden. Volgens een analyse van Rigo Research & Advies zouden dan de maximale huren van deze woningen gemiddeld €1.000 lager komen te liggen dan de thans gevraagde huren. Rigo vervolgt: “Met andere woorden: een woning die nu €2.000 per maand kost, zou bij regulering zomaar eens de helft goedkoper kunnen worden.”

Waarschijnlijk heeft u inmiddels tussen de regels door al opgemerkt dat voor de puntentelling met name ook het energielabel en de beschikbare buitenruimte van een specifieke woning van betekenis wordt. Een slecht energielabel levert minpunten op. Een goed energielabel extrapunten.

De verwachting is dat de verschuiving niet alleen grote gevolgen zal hebben voor de huurinkomsten zelf, maar ook een negatieve invloed zal hebben op de waarde van de vastgoedbelegging.

De gevolgen voor de markt.

Op de markt hebben de plannen van De Jonge al hun effect gehad. Nieuwbouw wordt uitgesteld of gestaakt. Beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars, zijn namelijk onzeker geworden over hun toekomstige rendementen.

En dat was nu net niet het plan van minister De Jonge. Hij wilde kunnen ingrijpen wanneer er te weinig woningen gebouwd worden voor groepen die snel een huis nodig hebben. De vraag rijst dan ook of hij zich met deze nieuwe plannen niet in zijn eigen voet heeft geschoten.

Zijn woningen met de nieuwe regels nog wel een interessante beleggingscategorie?

Gelet op wat hierboven is opgemerkt, is dat nog maar zeer de vraag en zou een zoektocht naar alternatieve beleggingen voor de hand kunnen liggen.

Omdat wij geen beleggingsadviezen mogen geven, maar wij ons kunnen voorstellen dat u zelf met deze vraag zit of door aanbieders van beleggingsproducten wordt benaderd, willen wij even stilstaan bij het beleggen in kantoorruimte als alternatief.

Argumenten vóór een belegging in kantoorruimte.

We leven in een tijd van hoge inflatie. In principe is die inflatie gunstig voor de verhuurder van kantoorruimte. Hij mag namelijk jaarlijks zijn huur verhogen met minimaal het inflatiepercentage, waardoor dit een aantrekkelijke belegging kan zijn. Belangrijk voor een juiste investering zijn wel de locatie, het energielabel en de mate waarin een huurder de gehuurde ruimte flexibel kan indelen.

Ook hier speelt verduurzaming een steeds belangrijke rol. Sinds dit jaar moet elk kantoorpand beschikken over een energielabel C of beter. En volgens het eerder genoemde bureau CBRE beschikt meer dan de helft van de kantoren daar nog niet over! Verhuurders die op dat punt hun zaakjes wel op orde hebben, hebben daarmee een grote voorsprong op de markt. Huurders en potentiële huurders zullen geen risico willen lopen en zullen bereid zijn om dat in de huurprijs te verdisconteren. Een huurder zit niet te wachten op de kosten van een gedwongen verhuizing.

Door de onzekerheid op de woningbeleggingsmarkt en een tekort aan kantoren met een energielabel A, B of C kunnen de juiste kantoorgebouwen een interessant alternatief zijn voor het beleggen in huurwoningen.

Argumenten tégen een belegging in kantoorruimte.

Op 19 januari 2023 kopte het Financieel Dagblad in een artikel met: “Taxateurs zien waarde commercieel vastgoed imploderen”. Volgens dat artikel is de waarde van commercieel vastgoed als gevolg van de gestegen rente hard gedaald. Vanwege deze prijsdalingen moesten taxateurs dat vastgoed zeer flink afwaarderen. Vooral de waarde van kantoren op toplocaties en logistieke hallen daalden volgens het FD hard. Volgens de berichtgeving van het FD tekenen deze afwaarderingen de kentering op de commerciële vastgoedmarkt.

De conclusie ligt voor de hand.

De belegger in huurwoningen doet er goed aan om:

• na te gaan hoeveel punten zijn verhuurde woning heeft;
• maatregelen te nemen om een energielabel van c of hoger te krijgen;
• een kosten-/batenanalyse te maken om vast te stellen of deze belegging nog lonend is (dat geldt met name als geïnvesteerd moet worden in duurzaamheid);
• indien nodig een afweging te maken of een verkoop niet verstandiger is;
• tot slot te beoordelen of hij de risico’s van een belegging in kantoorruimte acceptabel vindt.

Waarbij de belegger niet snel bang hoeft te zijn dat de overheid in de toekomst ook de verhuur van commercieel vastgoed zal willen reguleren.

Een laatste kanttekening.

De eerlijkheid gebiedt te zeggen dat de door De Jonge aangekondigde regelgeving ook kan betekenen dat iemand met een lage huur in de toekomst meer huur aan zijn verhuurder zal moeten gaan betalen.

Wat dit voor gevolgen heeft voor de huurtoeslag laat ik hier onbesproken.

Maar de volgende toeslagenkater zou zich wel zomaar bij de overheid kunnen aandienen.

Heerlen, 19 februari 2023