Beleggen in woningen is de laatste jaren behoorlijk populair geworden. Vastgoed is niet alleen waardevast, maar sparen tegen nul of zelfs een negatieve rente veroorzaakte dat mensen zochten naar andere beleggingsvarianten.

Dat geldt ook voor veel ondernemers die één of meerdere woningen verhuren als een soort oudedagsvoorziening.

Als de Kamer het Belastingplan 2023 aanneemt, wordt dit een stuk minder aantrekkelijk doordat het rendement na belastingen fors zal dalen. Vanaf 2023 wordt de verhuur van woningen namelijk veel zwaarder belast in de box-3-heffing.

Tot nog toe mochten verhuurders rekening houden met een leegstandsrisico. Als gevolg van de zogenaamde leegwaarderatio lag de fiscale waarde van een verhuurde woning in box 3 tussen de 45% en 85% van de WOZ-waarde. Het van toepassing zijnde percentage hangt daarbij af van de ontvangen jaarhuur. Het kunnen toepassen van de leegwaarderatio leverde de verhuurder een belastingbesparing in box 3 op.

Met ingang van 2023 wordt de leegwaarderatio echter opgeschroefd naar 95 procent.

Het wordt nog bitterder: ook het aan de verhuurde woning toegerekende rendement wordt namelijk fors verhoogd. In 2021 hanteerde de belastingdienst een fictief rendement van 4,5% op een verhuurde woning. In 2023 wordt dat maar liefst 6,17 procent. Een stijging van 37% mag toch meer dan een inflatiecorrectie genoemd worden!

En om het allemaal nog minder leuk te maken: in 2021 bedroeg het belastingpercentage in de vermogensbox 31 procent, in 2023 wordt dat 32 procent.

Al met al kan dat voor één enkele woning duizenden euro’s aan extra belasting betekenen.

Zeker wanneer de woning gefinancierd is (en dus tegenover het bezit een lening staat) is het daarom zinvol om na te rekenen hoeveel rendement de woning uiteindelijk onder de streep nog opbrengt.

Volgens de verwachtingen zal in 2025 de wijze waarop vermogen in box 3 belast wordt aanzienlijk worden aangepakt. Het is dan niet onwaarschijnlijk dat vastgoedbeleggers ook te maken krijgen met een vermogensaanwasbelasting, zodat niet alleen het jaarlijks rendement maar ook de waardeaangroei in box 3 gaat worden. In 2023 kunnen we hierover meer duidelijkheid verwachten.

Voor de schenk- en erfbelasting blijft de bestaande leegwaarderatio overigens vooralsnog overeind. Gelet op de ontwikkelingen zullen we echter niet verbaasd hoeven zijn wanneer de overheid ook daar de bijl tegen de stam zet.

Tip 1: omdat de belastingheffing gebaseerd is op de WOZ-waarde van een woning, wordt de noodzaak om goed te kijken naar de nieuwe WOZ-beschikkingen steeds belangrijker. Bezwaar maken tegen de hoogte van de WOZ-beschikking kan (net als bij belastingaanslagen) tot zes weken na de dagtekening van de beschikking.

Tip 2: omdat de voorlopige aanslagen 2023 waarschijnlijk nog geen rekening houden met deze veranderingen adviseren wij om (waar nodig) een verzoek in te dienen om de voorlopige aanslagen 2023 te verhogen. Dat kan een behoorlijk bedrag aan te betalen belastingrente schelen wanneer de aangifte 2023 pas na de 1e mei 2024 wordt ingediend.

Uiteraard willen wij u graag nader informeren en waar gewenst verder helpen!