De overdrachtsbelasting kent een verlaagd tarief van 2% voor de verkrijging van een woning. Is een voormalig bankgebouw dat al tien jaar als winkel functioneert en voor bewoning wordt gekocht een woning of nog steeds een bank of winkel? Dat laatste vond de Belastingdienst en legde de koper van het woonhuis een forse naheffingsaanslag op. Wat vond Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ervan?

Totstandkoming wettelijke regeling tariefverlaging woningen
Voor de tariefverlaging geldt dat een onroerende zaak bij juridische overdracht naar zijn aard bestemd moet zijn voor bewoning. Feitelijke bewoning kan onvoldoende zijn als die bestemming ontbreekt. Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. Een onroerende zaak die geen woning is, maar wordt verbouwd tot woning valt niet onder de regeling. Bedrijfsgebouwen en -ruimtes worden in ieder geval niet als woning aangemerkt.

Overwegingen rechter in de huidige zaak
Vaststaat dat deze onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd als bankgebouw. Tot omstreeks 2008 was het pand ook in gebruik als bank.

Op basis van bouwtekeningen, foto’s en omgevingsvergunningen concludeert de rechter dat de onroerende zaak na de verbouwing in 2008 zijn karakter als bankgebouw heeft verloren en sindsdien als winkel/bedrijfspand bestemd is. Vanaf dat moment waren ingrijpende aanpassingen nodig om het pand weer als bankgebouw te kunnen gebruiken.

De koper, die zich op het verlaagde tarief voor woningen beroept, moet aantonen dat de onroerende zaak bij overdracht naar zijn aard als woning was bestemd.

De koper wijst op de omgevingsvergunning uit 2018 en de daaropvolgende verbouwing, waarmee het pand geschikt werd gemaakt voor bewoning. Hij stelt dat de werkelijke functie doorslaggevend is en dat hij het pand als woning heeft gekocht. De rechter oordeelt echter dat de verbouwing in 2018 niet heeft geleid tot een functiewijziging. Hoewel het pand nu over basisvoorzieningen zoals een wasbak en douchecabine beschikt, blijven de oorspronkelijke kenmerken van een winkel/bedrijfspand behouden.

Volgens de rechter zijn slechts beperkte aanpassingen nodig om het pand weer als winkel/bedrijfsgebouw te kunnen gebruiken. De indeling is grotendeels ongewijzigd gebleven, met onder meer systeemplafonds, een tochtportaal en automatische schuifdeuren. Omdat de verbouwing geen wezenlijke wijziging in de bouwkundige kenmerken heeft aangebracht, concludeert de rechter dat de onroerende zaak naar zijn aard nog steeds een winkel/bedrijfspand is en niet als woning kan worden aangemerkt.

Het Hof baseert zich hierbij op een uitspraak van de Hoge Raad (van 24 februari 2017) in een andere zaak. Daarbij overwoog ons hoogste rechtscollege:

“2.3.4.In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel strekkende tot invoering van het tweede lid van artikel 14 Wbr is benadrukt dat feitelijke bewoning nog niet meebrengt dat het gekochte bouwwerk naar zijn aard tot bewoning is bestemd, terwijl ook niet van belang is of de koper het gekochte zelf wil gaan bewonen. Gelet op deze toelichting ligt het in de rede om de vraag of de verworven onroerende zaak ‘naar zijn aard voor bewoning is bestemd’, te beantwoorden met toepassing van een zo objectief mogelijke maatstaf, dat wil zeggen een maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf.

2.3.5. Aanknoping bij de kenmerken van het bouwwerk zelf wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd.”

Daarnaast was in de zaak bij het Hof nog sprake van een Funda-advertentie en een taxatierapport, waarin was vastgelegd dat de onroerende zaak eenvoudig weer als winkel kan worden gebruikt. Dat de koper het object als woning wil gebruiken en naar eigen smaak mag inrichten, verandert daar niets aan.

In diezelfde verkoopadvertentie en taxatierapport werd het pand overigens als woning omschreven en werd vermeld dat het de afgelopen twee jaar als woonhuis is gebruikt. Deze factoren konden het Gerechtshof niet op andere gedachten brengen.

De koper voerde verder aan dat verschillende instanties, waaronder overheidsinstanties, het pand als woning beschouwen, bijvoorbeeld door de gebruikte koopovereenkomst, NHG-hypotheek en de woonfunctie in de BAG. De rechter oordeelde echter dat dit niet relevant is voor de beoordeling.

Conclusie

De stellingen van koper leiden volgens het Hof niet tot de conclusie dat de onroerende zaak op het moment van de overdracht naar zijn aard tot woning is bestemd. Daarmee is de naheffingsaanslag van de Belastingdienst terecht opgelegd. Ofschoon wij niet uitsluiten dat de Hoge Raad in cassatie hierover anders zou kunnen oordelen, is de uitspraak voor het heden van belang.

Let op: Als u een voormalig bedrijfspand koopt om in te wonen, zelfs al werd het door de verkopers gewoon bewoond, kunt u toch het verlaagde overdrachtsbelastingtarief voor woningen mislopen. De naheffing bedraagt dan 8,4% van de overdrachtsprijs.